Розвиток країни потребує відповідних фінансових положень, реалізованих у формуванні доходів місцевих бюджетів. Тому актуальним є питання формування дохідної частини місцевих бюджетів за рахунок джерел, надходження з яких є фінансово значущими , стабільними, а розходи з адміністрування яких є набагато меншими за надходження. Це і вирішує податок на нерухоме майно, котрий має повністю зараховуватися до місцевих бюджетів.
Хто зобов’язаний платити податок на нерухомість, і яка нерухомість підлягає оподаткуванню
Перш за все необхідно розібратися з дефініцією, що ж таке податок на нерухомість. Згідно з Громадянським кодексом України до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їхнього знецінення та зміни їх призначення.
Дійсний Податковий кодекс України визначає у складі податку на майно плату за землю та податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки. Саме останній в побуті має назву «податок на нерухомість».
Платниками такого податку є фізичні та юридичні особи, в тому числі й нерезиденти, котрі мають у власності об’єкти як житлової так і нежитлової нерухомості.
Які саме об’єкти з метою оподаткування відносяться до житлової або нежитлової нерухомості і їх ідентифікуючі ознаки визначені в Податковому кодексі України. Зокрема, до житлових відносяться будинки, що відносяться за законодавством до житлового фонду (житлові будинки садибного та квартирного типу, прибудови до них, квартири, котеджі, кімнати в комунальних квартирах), а також садові і дачні будинки. Відповідно, всі інші будівлі, що не належать до житлового фонду, є об’єктами нежитлової нерухомості (офісні, готельні, торговельні, промислові будівлі, бази, склади, СТО, гаражі надземні і підземні, різного роду господарські (присадибні) будівлі, як-то сараї, літні кухні, льохи, майстерні, котельні і т.п.).
Слід зазначити, що не всі зазначені об’єкти нерухомості віднесені законодавством до оподатковуваних. Визначено досить широкий перелік об’єктів, що не підлягають оподаткуванню, виходячи з їх державної, громадської або соціальної значущості. У їх числі, наприклад, гуртожитки, будинки дитячих будинків сімейного типу, житло, що належить дітям-сиротам, дітям, позбавленим батьківського піклування, дітям-інвалідам, які виховуються одинокими матерями або батьками (але не більше одного об’єкта на дитину), багатодітним або прийомним сім’ям, в яких виховуються п’ять і більше дітей, а також житло, визначене в установленому порядку як непридатний для проживання.
Часто задають питання, яким чином сплачується податок, якщо власником об’єкта нерухомості є неповнолітній, – в цьому випадку податок повинні платити його батьки або опікуни.
Якщо ж нерухомість знаходиться у спільній частковій або спільній сумісній власності кількох осіб, то платник податку на нерухомість визначається наступним чином:
- якщо об’єкт житлової/нежитлової нерухомості знаходиться у спільній частковій власності декількох осіб, платником податку є кожна з них за належну їм частину;
- якщо об’єкти житлової/нежитлової нерухомості знаходиться ц спільній власності декількох осіб, але не розділений у натурі, то платником податку є одна із таких осіб-власників, визначена за їх згодою, якщо інше не встановлене судом;
- якщо об’єкт нерухомості у загальній спільній власності декількох осіб та розділений між ними у натурі, платником є кожна із цих осіб за належну їм частину.
Співвласники житлової нерухомості, яка знаходяться в їх спільній сумісній власності, але не поділена в натурі, повідомляють контролюючий орган про певний за їхньою згодою платника податку на нерухомість за майно, звернувшись з письмовою заявою за місцем податкової адреси (місцем реєстрації) власника житлової нерухомості.
Розмір податку та від чого він залежить
Розмір що підлягає податку визначається базою оподаткування та ставкою податку, також слід враховувати наявність пільг щодо його сплати.
Базою оподаткування є загальна площа об’єкта житлової та нежитлової нерухомості, в тому числі її частин.
Юридичні особи базу оподаткування обчислюють самостійно, виходячи із загальної площі кожного окремого об’єкта оподаткування на підставі документів, що підтверджують право власності на такий об’єкт.
Що стосується об’єктів житлової та нежитлової нерухомості, що перебувають у власності фізичних осіб, то для них база оподаткування обчислюється податковим органом на підставі даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, які безоплатно надаються органами державної реєстрації прав на нерухоме майно, і / або на підставі оригіналів відповідних документів платника податків, зокрема документів на право власності.
При цьому, для фізичних осіб база оподаткування об’єкта житлової нерухомості зменшується:
– для квартири або квартир, незалежно від їх кількості, на 60 кв. метрів;
– для житлового будинку або будинків, незалежно від їх кількості, – на 120 кв. метрів;
– для різних типів об’єктів житлової нерухомості, в тому числі їх частин (у разі одночасного перебування у власності платника податку квартири / квартир та житлового будинку / будинків, в тому числі їх частин), – 180 кв. метрів.
Тобто, при загальній площі квартири, наприклад, 50 кв. метрів громадянин, її власник, не сплачуватиме податок, а при площі квартири 90 кв. метрів доведеться платити податок за кожен квадратний метр понад 60 кв. метрів.
Разом з тим, зазначені пільги з податку для фізичних осіб не застосовуються в тому випадку, якщо площа об’єктів оподаткування перевищує п’ятикратний розмір неоподатковуваної податком площі – тобто, якщо квартира перевищує 300 кв. метрів, житловий будинок перевищує 600 кв. метрів, або площа різних типів об’єктів житлової нерухомості перевищує 900 кв. метрів.
Відсутня пільга і тоді, коли об’єкт оподаткування використовується з метою отримання доходів (здається в оренду, лізинг, позику, використовуються у підприємницькій діяльності). Тобто, навіть якщо площа квартири, що здається в оренду квартири не перевищує 60 кв. метрів, податок доведеться сплачувати з усієї її загальної площі. Це ж стосується і того випадку, коли фізична особа – підприємець вказало своє житло як податкова адреса і фактично здійснює діяльність у власній квартирі / будинку.
Крім зазначеної “загальною” пільги, органам місцевого самоврядування надано право встановлювати на своїй території пільги з податку з об’єктів житлової та / або нежитлової нерухомості, що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб, громадських об’єднань, благодійних організацій, релігійних організацій України, статути (положення) яких зареєстровані в установленому Законом порядку, і використовуються для забезпечення своєї статутної діяльності.
При цьому для фізичних осіб пільги визначаються виходячи з їх майнового стану та рівня доходів, а для юридичних осіб – в залежності від майна, що є об’єктом оподаткування.
Ставка податку на нерухомість встановлюється за рішенням органів місцевого самоврядування в залежності від місця розташування (зональності) і типів таких об’єктів нерухомості в розмірі, який не перевищує 1,5 відсотка розміру мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня звітного (податкового) року, за 1 квадратний метр бази оподаткування.
Інформацію про затверджені ставки місцевих податків по регіонах можна дізнатися на сайті Державної податкової служби.
Зокрема, в столиці ставки податку визначено рішенням Київської міської ради від 23 червня 2011 року N 242/5629 “Про встановлення місцевих податків і зборів в м.Києві” (в чинній редакції), яким для більшості об’єктів встановлена максимальна ставка податку, в тому числі для всіх типів квартир і будинків квартирного і садибного типу. У той же час, наприклад, для гаражів ставка податку встановлена в розмірі 0,4% розміру мінімальної заробітної плати.
Слід зазначити, що в 2021 році податок на нерухоме майно нараховується за 2020 рік, виходячи з розміру мінімальної заробітної плати, встановленої на 1 січня 2020 року – 4 723,00 гривень. У наступному 2022 році податок буде обчислюватися вже з мінімальної заробітної плати в 6000,00 гривень, встановленої на 1 січня 2021 року.
При цьому слід пам’ятати про важливі законодавчі зміни, що вступили в силу з 23 травня 2020 року. Зокрема, при наявності у власності платника податку об’єкта (об’єктів) житлової нерухомості, в тому числі його частки, що знаходиться у власності фізичної або юридичної особи – платника податку, загальна площа якого перевищує 300 квадратних метрів (для квартири) і / або 500 квадратних метрів (для будинку), сума податку, розрахована відповідно до загальних положень, збільшується на 25 000 гривень в рік за кожен такий об’єкт житлової нерухомості (його частина).
Щорічна сплата податку на нерухомість і в який термін її оплати
Фізичні особи – платники податку на нерухомість зобов’язані сплатити такий податок не пізніше 60 днів з дня вручення їм відповідного податкового повідомлення-рішення, яке повинно бути направлено податковими органами до 1 липня року, наступного за тим, за який сплачується податок.
У зв’язку з цим важливим є саме факт вручення податкового повідомлення-рішення платнику. Тому, якщо місце фактичного проживання не збігається з реєстраційним, необхідно контролювати ситуацію з отриманням кореспонденції за реєстраційним адресою або змінити реєстрацію місця проживання та повідомити про це податковий орган.
Юридичні особи самостійно обчислюють суму податку станом на 1 січня звітного року і не пізніше 20 лютого цього ж року подають контролюючому органу за місцезнаходженням об’єкта / об’єктів оподаткування декларацію за встановленою формою з розбивкою річної суми рівними частками поквартально. Відповідно, сплату податку такі платники проводять авансовими внесками щокварталу до 30 числа місяця, що настає за звітним кварталом, які відображаються в річній податковій декларації.
Сплата податку здійснюється за 1 рік. У разі переходу права власності на об’єкт оподаткування від одного власника до іншого протягом календарного року податок обчислюється для попереднього власника за період з 1 січня цього року до початку того місяця, в якому припинилося право власності на зазначений об’єкт оподаткування, а для нового власника – починаючи з місяця, в якому він придбав право власності.
Врученні податкового повідомлення-рішення
Законодавство чітко визначило, що у випадку з платниками-фізичними особами саме податковий орган зобов’язаний забезпечити вручення ним податкового повідомлення-рішення про сплату податку на нерухомість із вказанням відповідних платіжних реквізитів.
Більше того, прямо передбачено, що якщо податковий орган у встановлені законом строки не направить (вручить) податкове повідомлення-вручення, то платник звільняється від відповідальності за несвоєчасну сплату податку.
У Податковому кодексі закріплено виключно право платника звернутися із заявою до контролюючого органу для проведення звірки даних відносно об’єктів оподаткування, розміру їх загальної площі, права на користування пільгою із сплати податку, розміру ставки податку, нарахованої суми податку. При цьому, у разі виявлення розбіжностей між даними контролюючих органів та даними, підтвердженими платником податку на основі оригіналів відповідних документів, зокрема документів на право власності, контролюючий орган робить переоблік суми податку та направляє (вручає) йому нове податкове повідомлення-рішення. Попереднє податкове повідомлення-рішення вважається скасованим.
Залучення неплатника до відповідальності
Відповідальність за несплату податку на нерухомість така ж, як і за іншими видами податків і передбачає відповідні права податкових органів при залученні неплатника до такої відповідальності.
Це ж стосується і права податкової застави, як примусового кошти забезпечення виконання платником податків своїх обов’язків, яке може застосовуватися податковими органами, якщо загальна сума податкового боргу перевищує 60 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян, що на сьогодні становить 1020 гривень.
Слід пам’ятати, що джерелами погашення податкового боргу є будь-яке майно такого платника податків, що зумовлює можливість поширення права податкової застави і на об’єкти нерухомості, що знаходяться у власності неплатника, з урахуванням обмежень, визначених законодавством.
До таких, зокрема, належить факт знаходження майна платника податків в заставі інших осіб, якщо така застава зареєстрована згідно із законом, у відповідних державних реєстрах до моменту виникнення права податкової застави, тобто така застава має більш високий пріоритет ніж право податкової застави.
Розпорядження нерухомістю при податковій заборгованості
Податковим законодавством прямо передбачено, що платник податків зберігає право користування майном, яке перебуває в податковій заставі, однак відчужувати його може тільки за згодою податкового органу, а також в разі, якщо податковий орган протягом десяти днів з моменту отримання від платника податків відповідного звернення не надав йому відповіді щодо надання (ненадання) згоди.
У разі відчуження або оренди (лізингу) майна, яке перебуває у податковій заставі, платник податків за згодою податкового органу зобов’язаний замінити його іншим майном такої самої або більшої вартості. Зменшення вартості заміненого майна допускається тільки за згодою податкового органу за умови часткового погашення податкового боргу.
При здійсненні операцій з майном, що перебуває в податковій заставі, без попередньої згоди податкового органу платник податків може бути притягнутий до відповідальності. Зокрема, такі дії можуть спричинити за собою накладення штрафу в розмірі вартості відчуженого майна, застосування адміністративного арешту майна боржника або кримінальну відповідальність останнього відповідно до ст. 388 Кримінального кодексу України за незаконні дії з заставним майном або майном, яке описано.
Як можуть розпоряджатися майном податкові органи: продаж і відчуження
Безпосередньо податковий орган не уповноважений в рахунок погашення податкового боргу самостійно здійснювати продаж майна боржника, в тому числі що знаходиться в податковій заставі.
У разі, якщо у платника податків виник податковий борг, податковий орган надсилає (вручає) йому податкову вимогу – письмове повідомлення боржника про наявність податкового боргу.
Така вимога надсилається не раніше першого робочого дня після закінчення граничного строку сплати суми грошового зобов’язання.
Стягнення коштів платника податків провадяться не раніше ніж через 60 календарних днів з дня надсилання (вручення) такому платнику податкової вимоги.
При цьому, податковий орган має право звернути стягнення на майно платника податків, яке перебуває в податковій заставі (шляхом продажу такого майна), при наступних умовах:
- у платника податків є податковий борг;
- платнику податків направлено податкову вимогу з дня направлення якого пройшло не менше 60 календарних днів;
- у платника податків немає коштів (готівки та / або на банківських рахунках) в сумі, достатній для погашення податкового боргу;
- звернення стягнення на майно може бути здійснено за рішенням суду.
Після отримання рішення суду податковий орган надсилає виконавчий документ суду до відповідного органу державної виконавчої служби для стягнення податкового боргу відповідно до Закону про виконавче провадження.
І вже в процесі виконавчого провадження, якщо податковий борг не буде погашений боржником за рахунок грошових коштів та або рухомого майна, то можливо примусове відчуження майна боржника, в тому числі і належної йому нерухомості.