На сьогоднішній день інвестори первинного ринку нерухомості не захищені від ризикованих вкладень, тому перед здійсненням інвестицій покупцям слід провести ретельний аналіз інвестиційного проекту житлового комплексу, моніторинг доступної інформації про права забудовника на земельну ділянку, актуальність дозвільних документів, а також участь забудовника в судові суперечки.
В основі майбутніх відносин між забудовником та інвестором лежить інвестиційний договір. Детальний аналіз таких договорів, дасть можливість оцінити плани і наміри забудовника. Але при цьому, не менш важливо згадати, що такого роду договору повинні містити чіткі умови щодо термінів введення будинку в експлуатацію, строку та порядку передачі квартири, а також умови на яких такі терміни можуть продовжуватися, також повинна бути вказана відповідальність забудовника за невиконання своїх зобов’язань, в тому числі порядок розірвання договору інвестором і порядок повернення коштів. В іншому випадку покупець ризикує втратити дієвих механізмів стягнути із забудовника матеріальну та моральну шкоду, штрафні санкції за несвоєчасну передачу житла.
На початковому етапі ознайомлення з майбутнім житловим комплексом варто приділити особливу увагу репутації всіх учасників будівництва (забудовник, замовник, підрядник, проектувальник будівництва). Для цього варто вивчити їх на предмет доброчесності. Існує цілий ряд індикаторів, на які варто звернути увагу: відгуки про попередні об’єкти забудовника, кількість завершених і введених в експлуатацію об’єктів, наявність негативної інформації, судових спорів, фігурування компаній в кримінальних справах, наявність зобов’язань перед третіми особами і так далі.
Одним з показників здатності забудовника завершити будівництво є відсутність відкритих виконавчих проваджень та накладених арештів. Цю інформацію можна отримати за запитом в Єдиному державному реєстрі майнових прав на нерухоме майно, Автоматизованої системи виконавчих проваджень та Єдиному державному реєстрі судових рішень.
Якщо говорити в загальних рисах, то наявність інформації про припинення діяльності, «новоспечена компанія» з мінімальним статутним капіталом, наявність арештів і боргів ставить під сумніви можливість завершення будівництва вчасно. Варто скептично поставитися до будь-якого забудовника і ретельно перевіряти, з якими документами вони починають будівництво і продають квартири своїм клієнтам.
Перед інвестицією в проект покупцеві варто запросити основний перелік документів у забудовника і перевірити законність будівництва. До таких документів слід віднести: документи, що підтверджують право на забудову земельної ділянки (право власності, оренди, суперфіцію) з відповідним цільовим призначенням; містобудівні умови і обмеження; проект будівництва і позитивний експертний висновки щодо результату його вивчення; документи, що дають право на виконання будівельних робіт.
З точки зору законодавства, основою початку будівництва можна вважати правильно оформлені документи на земельну ділянку. На практиці, забудовник бере земельну ділянку в оренду, отримує право суперфіцію під забудову або ж викуповує його. Через інтернет ресурс «Публічна кадастрова карта» покупець може побачити, на підставі яких документів забудовник користується земельною ділянкою і чи призначена вона для будівництва житлового будинку. Пошук інформації здійснюється по кадастровому номеру або ж адресою об’єкта. Карта відображає інформацію про тип власності і цільове призначення об’єкта, а також за вказаною земельною ділянкою можна замовити виписку з Державного земельного кадастру, де міститися дані про власників, суперфіцію або орендарів земельної ділянки. Якщо замовника будівництва немає ні в одному розділі довідки та там вказані інші особи, це може свідчити про проблеми з правом на земельну ділянку і відсутності у замовника прав на будівництво. Крім того, Єдиний державний реєстр майнових прав на нерухоме майно покаже чи є заборони, права вимоги у третіх осіб на ділянку (застава, іпотека, арешт) по тій чи іншій земельній ділянці.
Не варто ігнорувати перевірку містобудівних умов і обмежень, а також документів, що дають право на виконання будівельних робіт на предмет актуальності. Початку виконання будівельних робіт передує проектування об’єкта. Відповідно до нормативів будівництва та місцем розташування до майбутнього житлового комплексу встановлюються вимоги, які відображені в містобудівних умовах і обмеженнях, які забудовник отримує на свій об’єкт будівництва і яких він повинен дотримуватися при здійсненні будівництва. Це вимоги до проектування, ключовими з яких є кількість поверхів будівлі, архітектурні вимоги, щільність забудови, відступів будинків і споруд від червоних ліній. Перевірити видані містобудівні умови і обмеження можна через ресурс «Містобудівний кадастр (шар проектна документація), де можна знайти короткий опис документа і його основні реквізити, які в подальшому можна порівняти з документом, наданим забудовником. Якщо ж у виданому документі вказана висотність не вище 9 поверхів, а забудовник планує звести 16 – це наочний приклад того, як будівництво переходить в категорію незаконного і проблемного.
І все ж, потрібно розуміти, що наявність всіх дозвільних документів у забудовника ще не свідчить про гарантії введення об’єкта будівництва в експлуатацію та його законності, адже нерідко існує ризик анулювання дозвільних документів, отже покупцеві потрібно здійснювати моніторинг забудовника, дотримання ним вимог в процесі будівництва, аналіз відомостей з державних реєстрів.