Покупка земли под постройку дома – дело, требующее ответственной подготовки и изучения многих аспектов ради предотвращения возможных казусов. Тут важно рационально использовать свои ресурсы и первоначально сконцентрировать внимание на базовом алгоритме действий.
Подход должен быть комплексным и включать как изучение правового статуса земельного участка, так и анализ градостроительной ситуации, который включает в себя изучение градостроительной документации по данному участку, ознакомление с фактической застройкой.
По первому, юридическому, блоку целью является установление наличия и легитимности правоустанавливающих документов на землю, “чистоты” ее правовой истории (начиная с формирования участка, оснований и порядка его предоставления в собственность и заканчивая всей цепочкой правообладателей и наличием соответствующих судебных споров), правомочности продавца на его отчуждение, а также связанных с этим правовых рисков.
Второй, градостроительный блок, предусматривает получение информации и ее оценку по вопросам:
- наличия необходимой градостроительной документации (генеральный план населенного пункта, ДПТ, зонинг) и соответствие определенному в ней функциональному назначению участка его целевого назначения согласно правоустанавливающих документов;
- наличия градостроительных планировочных и иных ограничений на застройку участка (высотность, санитарно-защитные, водоохранные, прибрежные защитные и иные охранные зоны, зоны охраны культурного наследия и т.п.);
- наличия объектов недвижимости, в т.ч. незавершенного строительства, на самом участке, окружающая фактическая застройка, наличие инженерных коммуникаций и возможность подключения к ним.
Оценка перечисленных выше факторов даст возможность определить, сможет ли покупатель реализовать свои градостроительные намерения (построить на этом участке то, что он желает) и какие затраты это может повлечь, кроме, собственно, строительства.
Также следует учитывать риск возникновения ситуации, когда у новых владельцев забирают землю из-за того, что предыдущим владельцам земля была выделена с нарушениями, однако и от этого можно застраховаться.
Тщательный профессиональный правовой аудит земельного участка и его правоустанавливающих документов даст возможность не только выявить риски наступления такой ситуации, но и определить возможность их нивелирования и защиты прав и интересов владельцев.