Ситуации, когда на месте старого здания «вырастает» новостройка, знакома многим жителям больших и маленьких городов страны. Часто-густо это вызывает возмущение общественности, недовольной действиями застройщиков, которые как будто под условием реконструкции в который раз нарушают градостроительное законодательство, скрывая полноценное строительство.
Однако всегда ли это именно так и не вызвана ли такая реакция «упрощением», бытовым пониманием смысла того, что называется реконструкцией?
Действующим законодательством четко определено, что реконструкция, на ряду с новым строительством, реставрацией и капитальным ремонтом, является разновидностью строительства. То есть, понятие строительства является значительно более широким чем понятие реконструкция, и охватывает его.
При этом сам термин “реконструкция” определяется как перестройка введенного в эксплуатацию в установленном порядке объекта строительства, предусматривающий изменение его геометрических размеров и/или функционального назначения, в результате чего происходит изменение основных технико-экономических показателей (количество продукции, мощность и т.д.), обеспечивается совершенствование производства, повышение его технико-экономического уровня и качества изготавливаемой продукции, улучшение условий эксплуатации и качества услуг.
Реконструкция предусматривает полное или частичное сохранение элементов несущих и ограждающих конструкций и приостановление на время выполнения работ эксплуатации объекта в целом или его частей (при условии их автономности), а работы по реконструкции определяются как строительные работы.
Итак, реконструкции могут подлежать как вполне пригодны к эксплуатации здания, так и не пригодны, такие, которые находятся в аварийном состоянии, а также разрушены с разным процентом сохранения их конструктивной целостности.
При этом реконструкция может осуществляться как в пределах геометрических параметров старого здания, так и с изменением их.
Таким образом, в результате реконструкции действительно может появиться совершенно новое здание, однако вопрос выбора характеристик реконструкции является прерогативой ее заказчика-застройщика. Но с одним “но”. Такой выбор должен и может быть сделан исключительно с учетом требований действующего законодательства в сфере строительства, охраны культурного наследия и окружающей среды, целевого назначения земельного участка и градостроительной документации, а для проведения реконструкции – должен быть разработан и утвержден в установленном порядке проектную документацию и получены соответствующие разрешительные документы.
Именно соблюдение этих условий, а также соответствие работ, выполняемых на объекте, задекларированным в указанных документах намерениям реконструкции и должно быть объектом пристального внимания инвесторов.
При этом риски инвесторов в объектах, реконструируемых никоим образом не отличаются от рисков лиц, которые инвестируют в новое строительство.
И обычный здравый смысл должен подсказать, что не стоит приобретать квартиру на 12 этаже в объекте реконструкции, по которому проектными и разрешительными документами предусмотрено строительство только 5 этажей.