Захист від недоробок у новобудові
Кожен покупець/інвестор новобудови розраховує на те, що по завершенню будівництва отримає якісне та комфортне житло, тобто таке, яке відповідає не тільки затвердженій проектній документації, державним будівельним нормам (ДБН), а й умовам та вимогам, погодженим у договорі із забудовником. Останнє має особливе значення у випадку, якщо квартира купується “з оздобленням” чи “з ремонтом”.
Тому, у договорі із забудовником має бути чітко визначено проектні параметри квартири (метраж, висота стелі і т.п.) та перелік основних будівельних і оздоблювальних робіт, що повинні бути виконані забудовником у квартирі та її комплектація (тинькування стін, наявність перегородок, бетонної стяжки підлоги, засклення балкону, герметизація санвузла та ванної кімнати, встановлення сантехнічного обладнання і т.п.), а також вид і характер матеріалів, які будуть використовуватися, їх виробник та інші показники, щодо яких забудовники щедро надають на словах обіцянки та гарантії.
У майбутньому це стане базовими чинниками при прийнятті квартири у новобудові, під час чого, як свідчить правда життя, не оминути питання недоробок, дефектів та браку. Порад тут декілька:
– по-перше, у договорі із забудовником має бути обов’язково передбачено процедуру прийняття квартири з правом інвестора на складання дефектного акту (претензії, акту виявлених недоліків і т.п.) щодо виявлених недоліків та зобов’язанням забудовника їх усунути за власний рахунок у погоджений розумний строк із встановленням відповідальності за його невиконання чи неналежне виконання. Якщо забудовник відмовляється або уникає підписання такого дефектного акту, слід скласти його у будь-якому випадку односторонньо та направити його винуватцю (обов’язково рекомендованим листом з повідомленням про вручення) з вимогою щодо усунення встановлених недоліків;
– по-друге, акт приймання-передачі квартири, незважаючи на будь-які запевнення чи обіцянки забудовника, слід підписувати виключно після усунення останнім усіх недоліків та забезпечення ним відповідності квартири договірним умовам;
– по-третє, визначити у договорі із забудовником чіткі гарантійні строки на ті чи інші види виконаних у квартирі робіт, адже слід враховувати, що недоліки можуть бути як очевидними, так і прихованими (такими, що не можуть бути виявлені при звичайному (візуальному) способі прийняття робіт), які проявляються пізніше, вже з перебігом певного часу або під час експлуатація житла, У такому випадку значно більше шансів щодо спонукання забудовника до виконання ним своїх гарантійних зобов’язань;
– по-четверте, залучити до прийняття квартири спеціалістів у сфері будівництва, що дасть змогу не тільки більш прискіпливо та фахово провести її огляд, а й грамотно з технічної точки хору описати у дефектному вид, характер та локалізацію виявлених недоліків. І, звичайно, доречним буде проведення фото- або відео-фіксації встановлених дефектів.
Виконання зазначених рекомендацій значно посилить правову позицію інвестора у разі виникнення спору із забудовником.
Захищаючи свої права та інтереси, слід завжди пам’ятати, що забудовник зобов’язаний в силу закону усунути недоліки і передати вам квартиру, збудовану у відповідності до чинних норм, стандартів та умов договору, а покупець/інвестор вправі вимагати, у т.ч. і у судовому порядку, не тільки виконання такого зобов’язання, а й зменшення у такому випадку ціни договору, відшкодування витрат інвестору на самостійне усунення дефектів (у разі, якщо забудовник добровільно належно їх не усунув у визначений строк), стягнення із забудовника штрафних санкцій та відшкодування збитків.
Доплати за “надлишкові” метри
Безперечно, що під час розроблення проектної документації неможливо точно передбачити площу майбутньої квартири – вона є орієнтовною і залежить від низки чинників (товщини шару тинькування, встановлення і локалізації перегородок і т.п.). Тому фактична площа новобудови визначається вже за результатами технічної інвентаризації на момент введення будинку в експлуатацію і може бути, як свідчить практика, меншою або більшою за проектну на 1-3 кв.м. З огляду на це, переважна більшість забудовників передбачає у договорі процедуру проведення остаточних взаєморозрахунків (з внесенням відповідних змін до договору щодо проведення доплати інвестором або повернення забудовником надлишкових коштів), виходячи з фактичної площі квартири, проте, як правило, лише у випадку, коли такі розходження із проектною площею перевищують 0,5 кв.м.
У цьому контексті інвесторам під час укладення договору слід акцентувати увагу на тому, за якою ціною передбачається проведення ним доплати додаткових метрів. Наразі нерідко, коли така доплата має здійснюватися за ціною продажу забудовником квартир на момент проведення остаточних взаєморозрахунків, що, зазвичай, значно вище ціни продажу на дату укладення договору.
Більш суттєві (більше 3 кв.м.) розходження проектної та фактичної площі квартири зустрічаються нечасто, проте, якщо таке додаткове фінансове навантаження може виявитися достатньо обтяжливим, доцільно передбачити у договорі, що у даному випадку покупець має право вимагати передачі йому іншої квартири чи розірвання договору та повернення йому сплачених ним коштів.
Укладення попереднього договору
Якщо придбання майбутньої квартири здійснюється шляхом укладення між забудовником та покупцем/інвестором попереднього договору (що, на наш погляд, є досить специфічною формою інвестування), то при оцінці можливих ризиків його невиконання чи неналежного виконання слід виходити із правової суті такого договору, визначеної статтею 635 Цивільного кодексу України.
Зокрема, попереднім є договір, сторони якого зобов’язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір, у даному випадку – договір купівлі-продажу квартири після введення будинку в експлуатацію) на умовах, встановлених попереднім договором. Зобов’язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.
З огляду на це, попередній договір може бути достроково розірваний лише за згодою сторін. У разі ж, якщо одна із сторін необґрунтовано ухиляється від укладення основного договору, то інша сторона вправі вимагати відшкодування їх збитків, завданих таким простроченням, якщо інше не погоджено ними у попередньому договорі або не встановлено чинним законодавством.