Развитие страны требует соответствующих финансовых положений, реализуемых в формировании доходов местных бюджетов. Поэтому актуальным является вопрос формирования доходной части местных бюджетов за счет источников, поступления от которых финансово значимыми, стабильными, и расходы по администрированию которых намного меньше поступлений. Это и решает налог на недвижимое имущество, который должен полностью засчитываться в местные бюджеты.
Кто обязан платить этот налог, и какая недвижимость подлежит налогообложению
Прежде всего необходимо разобраться с дефиницией, что же такое налог на недвижимость. Согласно Гражданского кодекса Украины к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) принадлежат земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке, перемещение которых является невозможным без их обесценения и изменения их назначения.
Действующий Налоговый кодекс Украины определяет в составе налога на имущество плату за землю и налог на недвижимое имущество, отличное от земельного участка. Именно последний в обиходе и именуется как “налог на недвижимость”.
Плательщиками такого налога являются физические и юридические лица, в том числе и нерезиденты, которые имеют в собственности объекты как жилой, так и нежилой недвижимости.
Какие именно объекты в целях налогообложения относятся к жилой либо нежилой недвижимости и их идентифицирующие признаки определены в Налоговом кодексе Украины. В частности, к жилым относятся строения, относящиеся по законодательству к жилому фонду (жилые дома усадебного и квартирного типа, пристройки к ним, квартиры, коттеджи, комнаты в коммунальных квартирах), а также садовые и дачные дома. Соответственно, все иные строения, не относящиеся к жилому фонду, являются объектами нежилой недвижимости (офисные, гостиничные, торговые, промышленные здания, базы, склады, СТО, гаражи надземные и подземные, различного рода хозяйственные (приусадебные) строения, как-то сараи, летние кухни, погреба, мастерские, котельные и т.п.).
Следует отметить, что не все указанные объекты недвижимости отнесены законодательством к налогооблагаемым. Определен достаточно широкий перечень объектов, не подлежащих налогообложению, исходя из их государственной, общественной либо социальной значимости. В их числе, например, общежития, здания детских домов семейного типа, жилье, принадлежащее детям-сиротам, детям, лишенным родительской опеки, детям-инвалидам, которые воспитываются одинокими матерями либо отцами (но не более одного объекта на ребенка), многодетным или приемным семьям, в которых воспитываются пять и более детей, а также жилье, определенное в установленном порядке как непригодное для проживания.
Часто задают вопрос, каким образом уплачивается налог, если собственником объекта недвижимости является несовершеннолетний, – в этом случае налог должны платить его родители либо опекуны.
Если же недвижимость находится в общей долевой или общей совместной собственности нескольких лиц, то плательщик налога на недвижимость определяется следующим образом:
– если объект жилой/нежилой недвижимости находится в общей частичной собственности нескольких лиц, плательщиком налога является каждый из этих лиц за надлежащую им часть;
– если объект жилой/нежилой недвижимости находится в общей совместной собственности нескольких лиц, но не разделен в натуре, плательщиком налога является один из таких лиц-владельцев, определенный по их согласию, если другое не установлено судом;
– если объект недвижимости в общей совместной собственности нескольких лиц и разделен между ними в натуре, плательщиком налога является каждый из этих лиц за надлежащую часть.
Совладельцы жилой недвижимости, которая находятся в их общей совместной собственности, но не разделена в натуре, уведомляют контролирующий орган об определенном по их согласию плательщике налога на недвижимость за имущество, обратившись с письменным заявлением по месту налогового адреса (месту регистрации) владельца жилой недвижимости.
Размер налога и от чего он зависит
Размер подлежащего налога определяется базой налогообложения и ставкой налога, также следует учитывать наличие льгот по его уплате.
Базой налогообложения является общая площадь объекта жилой и нежилой недвижимости, в том числе ее частей.
Юридические лица базу налогообложения исчисляют самостоятельно, исходя из общей площади каждого отдельного объекта налогообложения на основании документов, подтверждающих право собственности на такой объект.
Что касается объектов жилой и нежилой недвижимости, находящихся в собственности физических лиц, то для них база налогообложения исчисляется налоговым органом на основании данных Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество, которые безвозмездно предоставляются органами государственной регистрации прав на недвижимое имущество, и/или на основании оригиналов соответствующих документов налогоплательщика, в частности документов на право собственности.
При этом, для физических лиц база налогообложения объекта жилой недвижимости уменьшается:
– для квартиры либо квартир, независимо от их количества, на 60 кв. метров;
– для жилого дома либо домов, независимо от их количества, – на 120 кв. метров;
– для разных типов объектов жилой недвижимости, в том числе их частей (в случае одновременного пребывания в собственности плательщика налога квартиры/квартир и жилого дома/домов, в том числе их частей), – 180 кв. метров.
То есть, при общей площади квартиры, например, 50 кв. метров гражданин, ее владелец, не будет уплачивать налог, а при площади квартиры 90 кв. метров придется платить налог за каждый квадратный метр свыше 60 кв. метров.
Вместе с тем, указанные льготы по налогу для физических лиц не применяются в том случае, если площадь объектов налогообложения превышает пятикратный размер необлагаемой налогом площади – то есть, если квартира превышает 300 кв. метров, жилой дом превышает 600 кв. метров, либо площадь разных типов объектов жилой недвижимости превышает 900 кв. метров.
Отсутствует льгота и тогда, когда объект налогообложения используется с целью получения доходов (сдается в аренду, лизинг, заем, используются в предпринимательской деятельности). То есть, даже если площадь сдаваемой в аренду квартиры не превышает 60 кв. метров, налог придется уплачивать со всей ее общей площади. Это же касается и того случая, когда физическое лицо – предприниматель указало свое жилье как налоговый адрес и фактически осуществляет деятельность в собственной квартире/доме.
Кроме указанной “общей” льготы, органам местного самоуправления предоставлено право устанавливать на своей территории льготы по налогу с объектов жилой и/или нежилой недвижимости, находящихся в собственности физических или юридических лиц, общественных объединений, благотворительных организаций, религиозных организаций Украины, уставы (положения) которых зарегистрированы в установленном Законом порядке, и используются для обеспечения своей уставной деятельности.
При этом для физических лиц льготы определяются исходя из их имущественного состояния и уровня доходов, а для юридических лиц – в зависимости от имущества, являющегося объектом налогообложения.
Ставка налога на недвижимость устанавливается по решению органов местного самоуправления в зависимости от местоположения (зональности) и типов таких объектов недвижимости в размере, который не превышает 1,5 процента размера минимальной заработной платы, установленной законом на 1 января отчетного (налогового) года, за 1 квадратный метр базы налогообложения.
Информацию об утвержденных ставках местных налогов по регионам можно узнать на сайте Государственной налоговой службы.
В частности, в столице ставки налога определены решением Киевского городского совета от 23 июня 2011 року N 242/5629 “Об установлении местных налогов и сборов в г. Киеве” (в действующей редакции), которым для большинства объектов установлена максимальная ставка налога, в том числе для всех типов квартир и домов квартирного и усадебного типа. В тоже время, например, для гаражей ставка налога установлена в размере 0,4% размера минимальной заработной платы.
Следует отметить, что в 2021 году налог на недвижимое имущество насчитывается за 2020 год, исходя из размера минимальной заработной платы, установленной на 1 января 2020 года – 4 723,00 гривен. В следующем 2022 году налог будет исчисляться уже с минимальной заработной платы в 6000,00 гривень, установленной на 1 января 2021 года.
При этом следует помнить о важных законодательных изменениях, вступивших в силу с 23 мая 2020 года. В частности, при наличии в собственности плательщика налога объекта (объектов) жилой недвижимости, в том числе его доли, находящейся в собственности физического или юридического лица – плательщика налога, общая площадь которого превышает 300 квадратных метров (для квартиры) и/или 500 квадратных метров (для дома), сумма налога, рассчитанная в соответствии с общими положениями, увеличивается на 25 000 гривен в год за каждый такой объект жилой недвижимости (его часть).
Ежегодная уплата налога на недвижимость и в какой срок её оплаты
Физические лица – плательщики налога на недвижимость обязаны уплатить такой налог не позднее 60 дней со дня вручения им соответствующего налогового уведомления-решения, которое должно быть направлено налоговыми органами до 1 июля года, следующего за тем, за который уплачивается налог.
В этой связи важен именно факт вручения налогового уведомления-решения плательщику. Поэтому, если фактическое местожительство не совпадает с регистрационным, необходимо контролировать ситуацию с получением корреспонденции по регистрационному адресу либо изменить регистрацию места проживания и уведомить об этом налоговый орган.
Юридические лица самостоятельно исчисляют сумму налога по состоянию на 1 января отчетного года и не позднее 20 февраля этого же года подают контролирующему органу по местонахождению объекта/объектов налогообложения декларацию по установленной форме с разбивкой годовой суммы равными долями поквартально. Соответственно, уплату налога такие плательщики проводят авансовыми взносами ежеквартально до 30 числа месяца, наступающего за отчетным кварталом, которые отображаются в годовой налоговой декларации.
Уплата налога осуществляется за 1 год. В случае перехода права собственности на объект налогообложения от одного владельца к другому в течение календарного года налог исчисляется для предыдущего владельца за период с 1 января этого года до начала того месяца, в котором прекратилось право собственности на указанный объект налогообложения, а для нового владельца – начиная с месяца, в котором он приобрел право собственности.
Вручение налогового уведомления-решения
Законодатель четко определил, что в случае з плательщиками-физическими лицами именно налоговый орган обязан обеспечить вручение им налогового уведомления-решения об уплате налога на недвижимость с указанием соответствующих платежных реквизитов.
Более того, прямо предусмотрено, что если налоговый орган в установленные законом сроки не направит (не вручит) налоговое уведомление-решение, то плательщик освобождается от ответственности за несвоевременную уплату налога.
В Налоговом кодексе закреплено исключительно право плательщика обратиться с письменным заявлением в контролирующий орган для проведения сверки данных относительно объектов налогообложения, размера их общей площади, права на пользование льготой по уплате налога, размера ставки налога, начисленной суммы налога. При этом в случае выявления расхождений между данными контролирующих органов и данными, подтвержденными плательщиком налога на основании оригиналов соответствующих документов, в частности документов на право собственности, контролирующий орган производит перерасчет суммы налога и направляет (вручает) ему новое налоговое уведомление-решение. Предыдущее налоговое уведомление-решение считается отмененным (отозванным).
Привлечения неплательщика к ответственности
Ответственность за неуплату налога на недвижимость такая же, как и по иным видам налогов и предусматривает соответствующие права налоговых органов при привлечении неплательщика к такой ответственности.
Это же касается и права налогового залога, как принудительного средства обеспечения выполнения налогоплательщиком своих обязанностей, которое может применяться налоговыми органами, если общая сумма налогового долга превышает 60 необлагаемых минимумов доходов граждан, что на сегодня составляет 1020 гривен.
Следует помнить, что источниками погашения налогового долга является любое имущество такого налогоплательщика, что предопределяет возможность распространения права налогового залога и на объекты недвижимости, находящиеся в собственности неплательщика, с учетом ограничений, определенных законодательством.
К таковым, в частности, относится факт нахождения имущества налогоплательщика в залоге других лиц, если такой залог зарегистрирован согласно закону, в соответствующих государственных реестрах до момента возникновения права налогового залога, то есть такой залог имеет более высокий приоритет нежели право налогового залога.
Распоряжение недвижимостью при налоговой задолженности
Налоговым законодательством прямо предусмотрено, что налогоплательщик сохраняет право пользования имуществом, которое находится в налоговом залоге, однако отчуждать его может только при согласии налогового органа, а также в случае, если налоговый орган на протяжении десяти дней с момента получения от налогоплательщика соответствующего обращения не предоставил ему ответа относительно предоставления (непредоставления) согласия.
В случае отчуждения или аренды (лизинга) имущества, находящегося в налоговом залоге, налогоплательщик при согласии налогового органа обязан заменить его другим имуществом такой же или большей стоимости. Уменьшение стоимости замененного имущества допускается только при согласии налогового органа при условии частичного погашения налогового долга.
При осуществлении операций с имуществом, находящимся в налоговом залоге, без предварительного согласия налогового органа налогоплательщик может быть привлечен к ответственности. В частности, такие действия могут повлечь за собой наложение штрафа в размере стоимости отчужденного имущества, применение административного ареста имущества должника либо уголовную ответственность последнего в соответствии со ст. 388 Уголовного кодекса Украины за незаконные действия с залоговым имуществом или имуществом, которое описано.
Как могут распоряжаться имуществом налоговые органы: продажа и отчуждение
Непосредственно налоговый орган не уполномочен в счет погашения налогового долга самостоятельно осуществлять продажу имущества должника, в том числе находящееся в налоговом залоге.
В случае, если у налогоплательщика возник налоговый долг, налоговый орган направляет (вручает) ему налоговое требование – письменное уведомление должника о наличии налогового долга.
Такое требование направляется не ранее первого рабочего дня после окончания предельного срока уплаты суммы денежного обязательства.
Взыскание средств налогоплательщика осуществляются не ранее чем через 60 календарных дней со дня направления (вручения) такому плательщику налогового требования.
При этом, налоговый орган имеет право обратить взыскание на имущество налогоплательщика, находящееся в налоговом залоге (путем продажи такого имущества), при следующих условиях:
- у налогоплательщика есть налоговый долг;
- налогоплательщику направлено налоговое требование со дня направления которого прошло не менее 60 календарных дней;
- у налогоплательщика нет денежных средств (наличных и/или на банковских счетах) в сумме, достаточной для погашения налогового долга;
- обращение взыскания на имущество может быть осуществлено по решению суда.
После получения решения суда налоговый орган направляет исполнительный документ суда в соответствующий орган государственной исполнительной службы для взыскания налогового долга в соответствии с Законом об исполнительном производстве.
И уже в процессе исполнительного производства, если налоговый долг не будет погашен должником за счет денежных средств и либо движимого имущества, то возможно принудительное отчуждение имущества должника, в том числе и принадлежащей ему недвижимости.