На сегодняшний день инвесторы первичного рынка недвижимости не защищены от рискованных вложений, поэтому перед осуществлением инвестиций покупателям следует провести тщательный анализ инвестиционного проекта жилого комплекса, мониторинг доступной информации о правах застройщика на земельный участок, актуальность разрешительных документов, а также вовлеченность застройщика в судебные споры.
В основе будущих отношений между застройщиком и инвестором лежит инвестиционный договор. Детальный анализ таких договоров, даст возможность оценить планы и намерения застройщика. Но при этом, немало важно упомянуть, что такого рода договора должны содержать четкие условия касательно сроков введения дома в эксплуатацию, срока и порядка передачи квартиры, а также условия на которых такие сроки могут продлеваться, также должна быть указана ответственность застройщика за невыполнения своих обязательств, в том числе порядок расторжения договора инвестором и порядок возврата средств. В ином случае покупатель рискует лишиться действенных механизмов взыскать с застройщика материальный и моральный ущерб, штрафные санкции за несвоевременную передачу жилища.
На начальном этапе ознакомления с будущим жилищным комплексом стоит уделить особое внимание репутации всех участников строительства (застройщик, заказчик, подрядчик, проектировщик строительства). Для этого стоит изучить их на предмет добропорядочности. Существует целый ряд индикаторов, на которые стоит обратить внимание: отзывы о предыдущих объектах застройщика, количество завершённых и введенных в эксплуатацию объектов, наличие негативной информации, судебных споров, фигурирование компаний в криминальных делах, наличие обязательств перед третьими лицами и так далее.
Одним из показателей способности застройщика завершить строительство является отсутствие открытых исполнительных производств и наложенных арестов. Данную информацию можно получить по запросу в Едином государственном реестре имущественных прав на недвижимое имущество, Автоматизированной системе исполнительных производств и Едином государственном реестре судебных решений.
Если говорить в общих чертах, то наличие информации про прекращение деятельности, «новоиспеченная компания» с минимальным уставным капиталом, наличие арестов и долгов ставит под сомнения возможность завершения строительства в срок. Стоит скептически отнестись к любому застройщику и тщательно проверять, с какими документами они начинают строительство и продают квартиры своим клиентам.
Перед инвестицией в проект покупателю стоит запросить основной перечень документов у застройщика и проверить законность стройки. К таким документам следует отнести: документы, подтверждающие право на застройку земельного участка (право собственности, аренды, суперфиций) с соответствующим целевым назначением; градостроительные условия и ограничения; проект строительства и положительное экспертное заключения по результату его изучения; документы, дающие право на выполнение строительных работ.
С точки зрения законодательства основой начала строительства можно считать правильно оформленные документы на земельный участок. На практике, застройщик берет земельный участок в аренду, получает право суперфиция под застройку или же выкупает его. Через интернет ресурс «Публичная кадастровая карта» покупатель может увидеть, на основании каких документов застройщик пользуется земельным участком и предназначен ли он для строительства жилого дома. Поиск информации осуществляется по кадастровому номеру или же адресу объекта. Карта отображает информацию про тип собственности и целевое назначение объекта, а также по указанному земельному участку можно заказать выписку из Государственного земельного кадастра, где содержаться данные о собственниках, суперфициях или арендаторах земельного участка. Если заказчика строительства нет ни в одном разделе справки и там указаны другие лица, это может свидетельствовать о проблемах с правом на земельный участок и отсутствии у заказчика прав на строительство. Кроме того, Единый государственный реестр имущественных прав на недвижимое имущество покажет есть ли запреты, права требования у третьих лиц на участок (залог, ипотека, арест) по тому или иному земельному участку.
Не стоит игнорировать проверку градостроительных условий и ограничений, а также документов, дающих право на выполнение строительных работ на предмет актуальности. Началу выполнения строительных работ предшествует проектировка объекта. В соответствии с нормативами строительства и местом расположения к будущему жилищному комплексу устанавливаются требования, которые отображены в градостроительных условия и ограничениях, которые застройщик получает на свой объект строительства и которых он должен придерживаться при осуществлении строительства. Это требования к проектированию, ключевыми из которых являются этажность постройки, архитектурные требования, плотность застройки, отступлений домов и сооружений от красных линий. Проверить выданные градостроительные условия и ограничения можно через ресурс «Градостроительный кадастр (слой проектная документация), где можно найти краткое описание документа и его основные реквизиты, которые в последующем можно сравнить с документом, предоставленным застройщиком. Если же в выданном документе указана высотность не выше 9 этажей, а застройщик планирует возвести 16 – это наглядный пример того, как строительство переходит в категорию незаконного и проблемного.
И все же, нужно понимать, что наличие всех разрешительных документов у застройщика не свидетельствует о гарантии ввода объекта строительства в эксплуатацию и его законности, ведь нередко существует риск аннулирования разрешительных документов, следовательно, покупателю нужно осуществлять мониторинг застройщика, соблюдения им требований в процессе строительства, анализ сведений из государственных реестров.