Особые аспекты заключения договора между инвестором и застройщиком

Защита от недоработок в новостройке

Каждый покупатель/инвестор новостройки рассчитывает на то, что по окончанию строительства получит качественное и комфортное жилье, то есть такое, которое отвечает не только утвержденной проектной документации, государственным строительным нормам (ГСН), но и условиям и требованиям, согласованным в договоре с застройщиком. Последнее имеет особенное значение в случае, если квартира покупается “с отделкой” или “с ремонтом”.

Поэтому, в договоре с застройщиком должны быть четко определены проектные параметры квартиры (метраж, высота потолка и т.п.) и перечень основных строительных и отделочных работ, которые должны быть выполнены застройщиком в квартире и ее комплектациях (штукатурки стен, наличие перегородок, бетонной стяжки пола, остекление балкона, герметизация санузла и ванной комнаты, установка сантехнического оборудования и т.п.), а также вид и характер материалов, которые будут использоваться, их производитель и другие показатели, на счет которых застройщики щедро надают на словах обещания и гарантии.

В будущем это станет базовыми факторами при принятии квартиры в новостройке, во время чего, о чем говорит правда жизни, не избежать вопроса недоделок, дефектов и брака. Советов тут несколько:

  • во-первых, в договоре с застройщиком должен обязательно быть предусмотрен процесс принятия квартиры с правом инвестора на сложение дефектного акта (претензии, акта выявленных недостатков и т.п.) по выявленным недостаткам и обязательствам застройщика устранить их за свой счет в оговоренный умный срок с установлением ответственности за его невыполнение или ненадлежащее исполнение. Если застройщик отказывается или избегает подписания такого дефектного акта, следует составить его в любом случае односторонне и направить его виновнику (обязательно рекомендованным письмом с уведомлением о получении) с требованием об устранении установленных недостатков.
  • во-вторых, акт принятия-получения квартиры, не взирая на любые уверения или обещания застройщика, следует подписывать исключительно после устранения последним всех недостатков и обеспечения им соответствия квартиры договоренным условиям.
  • в-третьих, определить в договоре с застройщиком четкие гарантийные сроки на те или иные виды выполненных в квартире работ, ведь следует учитывать, что недостатки могут быть, как и очевидными, так и скрытыми (такими, которые не могут быть выявленными при обычном (визуальном) способе принятия работ), которые проявляются позже, уже по прошествии некоторого времени или во время эксплуатации жилья. В таком случае значительно больше шансов в побуждении застройщика к исполнению своих гарантийных обязанностей.
  • в-четвертых, привлечь к принятию квартиры специалистов в сфере строительства, что даст возможность не только более придирчиво и специализированно провести осмотр, но и грамотно с технической точки зрения описать в дефектном вид, характер и локализацию обнаруженных недостатков.  И, конечно-же, уместным будет провести фото- или видео-фиксацию установленных дефектов.

Исполнение указанных рекомендаций значительно усиливают правовую позицию инвестора в случае возникновения спора с застройщиком.

Защищая свои права и интересы, следует всегда помнить, что застройщик обязан в силу закона устранить недостатки и передать вам квартиру, построенную в соответствии с чинными нормами, стандартами и условиями договора, а покупатель/инвестор вправе требовать, в том числе и в судебном порядке, не только исполнения такого обязательства, но и уменьшения в таком случае цены договора, возмещения затрат инвестора на самостоятельные устранения дефектов (в случае, если застройщик добровольно не устранил их в определенный срок), взыскание с застройщика штрафных санкций на возмещение убытков.

Доплата за «избыточные метры»

 Безусловно во время разработки проектной документации невозможно точно предугадать площадь будущей квартиры – она является ориентировочной и зависит от ряда факторов (толщины шара штукатурки, установки и локализации перегородок и т.п.). Поэтому фактическая площадь новостройки определяется уже за результатами технической инвентаризации на момент введения дома в эксплуатацию и может быть, как показывает практика, меньшей или большей от проектной на 1-3 м2. С расчетом на это, подавляющее большинство застройщиков предусматривает в договоре процедуру проведения окончательных расчетов взаиморасчетов (с внесением соответствующих изменений й к договору на счет проведения доплаты инвестором или возвращения остаточных средств), выходя из фактической площади квартиры, но, как правило, только в случае, когда такие расхождения с проектной площадью превышают 0,5 м2.

В этом контексте инвесторам во время составления договора следует акцентировать внимание на том, по какой цене предвидится проведение ним доплаты дополнительных метров.  Нынче нередко, когда такая доплата должна осуществляться по цене продажи застройщиком квартир на момент проведения окончательных взаиморасчетов, что, обычно, значительно выше цены продажи на дату заключения договора.

Более существенные (больше 3 м2) расхождения проектной и фактической площади квартиры встречаются нечасто, но, если такая дополнительная финансовая нагрузка может оказаться достаточно обременительной, целесообразно предусмотреть в договоре, что в данном случае покупатель имеет право требовать передачи ему другой квартиры или разрыва договора и возмещения ему оплаченных средств.

Предварительный договор

Если приобретение будующей квартиры осуществляется путем подписания между застройщиком и покупателем/ инвестором предварительного договора (что, на наш взгляд, является довольно специфической формой инвестирования), то при оценке возможных рисков его неисполнения или ненадлежащего исполнения, следует исходить из правовой сути такого договора, определенного статьей 635 Гражданского кодекса Украины.

В частности, предварительным является договор, стороны которого обязуются на протяжении определенного срока (в определенный термин) заключить договор в будущем (основной договор, в данном случае – договор покупки-продажи квартиры после введения дома в эксплуатацию) на условиях, установленных предварительным договором. Обязательства, установленные предварительным договором, прекращаются, если основной договор не заключен на протяжении срока (в термин), установленный предварительным договором или если ни одна из сторон не направит второй предложение о его заключении.

Исходя из этого, предварительный договор может быть досрочно расторжен лишь при согласии сторон. В случае же, если одна из сторон необоснованно уклоняется от заключения основного договора, то вторая сторона вправе требовать возмещения их расходов, которые были вызваны такой просрочкой, если иное не согласовано ими в предварительном договоре или не установлено чинным законодательством.

Related Posts

Залиште відповідь