Инвесторы нередко сталкиваются с проблемой задержки срока сдачи дома. К сожалению, своевременный ввод в эксплуатацию сейчас, скорее исключение из правил нежели регулярная практика. Какие же особенности защиты своих прав, если застройщик задерживает введение дома в эксплуатацию и какова специфика приобретения жилья в новостройках?
Суд с застройщиками на почве затягивания сроков строительства. Оценка реальных возможностей инвесторов в данной ситуации
Особенностью приобретения жилья в новостройках является то, что квартира покупается, как правило, до завершения строительства, что, в свою очередь, и определяет риски для покупателя. Ведь квартиры, и как объекта недвижимости, и как объекта гражданско-правового оборота, еще не существует и юридически (разница лишь с учетом некоторых нюансов, характерных для тех или иных договорно-правовых схем, используемых застройщиком) покупается имущественное право на получение или приобретение жилья в будущем. Таким образом, уплатив деньги, инвестору остается рассчитывать лишь на порядочность застройщика и на наличие у него достаточных административно-финансовых ресурсов для преодоления всех возможных проблем на «тернистой ниве градостроительства».
При этом, с точки зрения инвестора, важными для него по сути являются два ключевых фактора – своевременность передачи ему построенного жилья и его качество.
Принимая во внимание, что приобретение физическими лицами строящегося жилья осуществляется исключительно на договорных основаниях либо непосредственно с застройщиком, либо с уполномоченными им финансовыми и иными организациями (все зависит от избранной застройщиком договорной схемы продаж), то и вести речь об ответственности застройщика можно лишь в рамках такого договора и исключительно в связи с нарушением определенных им же самим таким договором своих обязательств по срокам строительства и передачи квартиры.
Поэтому, независимо от вида применяемого при инвестировании договора, его положения должны содержать четкие положения, касающиеся урегулирования сторонами этих вопросов, что должно включать определение, не только конкретных сроков ввода дома в эксплуатацию, сроков и порядка передачи квартиры, но и случаев и условий их продления, а также ответственности застройщика за невыполнение им своих обязательств и права инвестора на расторжения договора с четкими условиями возврата уплаченных денег.
Такая ответственность может заключаться как в обязанности застройщика возместить инвестору материальный и моральный ущерб, причиненный в результате несвоевременной передачи жилья, так и в обязанности уплатить штрафные санкции.
Помимо четкого определения указанных договорных положений важным моментом является и формирование так называемой доказательственной базы, что предполагает получение от застройщика необходимой градостроительной и разрешительной документации на строительство, а также ведение с ним соответствующей претензионной переписки.
Если указанные условия соблюдены, то и привлечь застройщика к ответственности вполне реально, что подтверждается судебной практикой, главное, чтобы было кого привлечь и была возможность реально что-то взыскать с застройщика.
Почему даты ввода дома в эксплуатацию переносятся все чаще
Причины несвоевременного завершения строительства могут быть различные – как напрямую связанные с недобросовестными, а нередко и преступными, действиями застройщика, так и обусловленные какими-либо объективными факторами, мало зависящими от него (как, например, это было в случае с недавно начавшейся и непонятно закончившейся ли реформой системы органов государственного архитектурно-строительного контроля). Тем не менее, в большинстве случаев – это отсутствие надлежащего финансирования, что, в свою очередь, обуславливается как банальными просчетами в его организации (например, без учета инфляции и роста цен на материалы и оборудование, несвоевременной их закупки и т.п.), так и “дорогими” кредитными средствами, неоправдавшимися расчетами на возможность обеспечить финансирования за счет средств, полученных от продаж, либо перераспределением их на более “горящие” объекты и т.п.
Конечно же, с точки зрения инвестора, для него вопрос сути причины просрочки вторичен, но если речь идет о привлечении застройщика к ответственности, то это может иметь важное значение, особенно с учетом того, как этот вопрос отражен в договорных положениях.
Как этот пункт прописывается в договорах
Договор – это договоренность сторон и эта договоренность должна надлежащим образом обеспечивать возможность защиты прав и интересов их обоих. Каждый застройщик понимает, что для него риски просрочки задекларированного срока ввода строящегося объекта в эксплуатацию чрезвычайно велики и что даже своевременное получение документа о принятии объекта в эксплуатацию совсем не означает одновременную передачу инвестору его квартиры.
Исходя из этого, следует иметь ввиду, что все застройщики “выписывают” условия договоров прежде всего под себя, создавая тем самым правовые основания для возможного “увиливания” от ответственности за допущенные нарушения. Вариативность подходов застройщиков к этому вопросу достаточно разнообразна.
Вот лишь несколько примеров:
– создание определенного “временного запаса” для наступления ответственности (“через шесть месяцев после указанной даты ввода в эксплуатацию” либо фиксирование права застройщика самостоятельно продлевать срок ввода в эксплуатацию);
– возложение на застройщика ответственности лишь в случае нарушения им срока передачи квартиры, который в свою очередь определяется достаточно продолжительным периодом от срока ввода в эксплуатацию дома;
– “ограничение” ответственности застройщика лишь обязанностью вернуть инвестору уплаченные средства при расторжении последним договора в случае нарушения графика строительства (который не прилагается к договору) либо несвоевременного ввода в эксплуатацию с привязкой срока такого возврата к каким-либо отлагательным условиям (например, продажи квартиры третьим лицам и т.п.);
– такое формулирование расчета штрафных санкций, при котором ее фактическое применение невозможно либо оспариваемо (например, “двойная учетная ставка НБУ за каждый месяц просрочки ввода в эксплуатацию”).
В связи с этим не стоит идти на поводу у работников отдела продаж, заявляющих о невозможности внесения в якобы “шаблонные” формы договоров каких бы то ни было изменений или вообще об отсутствии для этого каких-либо оснований и предпосылок, а настаивать на таком изложении условий договора, которые позволят защитить свои прав и интересы.
Что может сделать инвестор для ускорения ввода дома в эксплуатацию
Ничего, ибо он лишен и прав, и возможности каким-либо образом влиять на ускорение этого процесса. Инвестор может и должен, если хочет защитить свои права, осуществлять всеми возможными средствами постоянный мониторинг хода строительства – с тем, чтобы своевременно “забить тревогу” и избежать дополнительных затрат.
О возможных проблемах застройщика могут сигнализировать такие факторы, как резкое падение активности на строительной площадке (уменьшение работников, вывоз техники и т.п.), выброс на рынок предложений о продаже квартир в строящемся доме по низкой цене (“акционные” и т.п.), изменения в коммуникациях з представителями застройщика, негативные публикации в СМИ и т.п.
Обращение в суд и к застройщику о выплате компенсации за задержку строительства
Прежде всего следует понимать, что в таком случае речь может идти не о компенсации, а о возмещении застройщиком причиненного просрочкой завершения строительства ущерба и/либо уплате им штрафных санкций. Возможность обращения в суд и перспективы привлечения застройщика к ответственности определяются исходя из условий заключенного договора и наличия соответствующей доказательственной базы, а в этом случае для принятия решения лучше обратиться к профессионалам – желательно к юристам, практикующим именно в этой сфере.