Інвестори нерідко стикаються з проблемою затримки термінів здачі будинку. На жаль, своєчасне введення в експлуатацію зараз скоріше виняток із правил аніж регулярна практика. Які ж особливості захисту своїх прав, якщо забудовник затримує введення будинку в експлуатацію і яка специфіка придбання житла у новобудовах?
Суд із забудовниками на підґрунті затягування термінів будівництва. Оцінка реальних можливостей інвесторів у цій ситуації.
Особливістю придбання житла у новобудовах є те, що квартира купується, як правило, до завершення будівництва, що, в свою чергу, і визначає ризики для покупця. Адже квартири, і як об’єкта нерухомості, і як об’єкта цивільно-правового обороту, ще не існує і юридично (різниця лише із урахуванням деяких нюансів, характерних для тих чи інших договірно-правових схем, які використовуються забудовником) купується майнове право на отримання або придбання житла в майбутньому. Таким чином, сплативши гроші, інвестору залишається розраховувати лише на порядність забудовника і на наявність у нього достатніх адміністративно-фінансових ресурсів для подолання усіх можливих проблем на «тернистій ниві містобудування».
При цьому, з точки зору інвестора, важливими для нього по суті є два ключові чинники – своєчасність передачі йому побудованого житла і його якість.
Беручи до уваги, що придбання фізичними особами житла, що будується здійснюється виключно на договірних підставах або безпосередньо із забудовником, або з уповноваженими ним фінансовими та іншими організаціями (все залежить від обраної забудовником договірної схеми продажів), то й вести мову про відповідальність забудовника можна лише у рамках такого договору і виключно у зв’язку із порушенням визначених ним же самим таким договором його власних зобов’язань щодо термінів будівництва і передачі квартири.
Тому, незалежно від виду застосовуваного при інвестуванні договору, його положення повинні містити чіткі положення, що стосуються врегулювання сторонами цих питань, що повинно включати визначення, не тільки конкретних термінів введення будинку в експлуатацію, термінів і порядку передачі квартири, а й випадків і умов їх продовження , а також відповідальності забудовника за невиконання ним своїх зобов’язань і права інвестора на розірвання договору з чіткими умовами повернення сплачених грошей.
Така відповідальність може включатися як в обов’язки забудовника відшкодувати інвестору матеріальну та моральну шкоду, заподіяну в результаті несвоєчасної передачі житла, так і в обов’язок сплатити штрафні санкції.
Крім чіткого визначення зазначених договірних положень важливим моментом є і формування так званої доказової бази, що передбачає отримання від забудовника необхідної містобудівної та дозвільної документації на будівництво, а також ведення з ним відповідного претензійного листування.
Якщо зазначені умови були дотримані, то і притягнути забудовника до відповідальності цілком реально, що і підтверджується судовою практикою, головне, щоб було кого притягувати й була можливість реально щось стягнути із забудовника.
Чому дати введення будинку в експлуатацію переносяться все частіше
Причини несвоєчасного завершення будівництва можуть бути різні – як безпосередньо пов’язані з недобросовісними, а нерідко і злочинними, діями забудовника, так і обумовлені якимись об’єктивними факторами, від нього мало залежними (як, наприклад, це було у випадку з недавно початою і незрозуміло чи завершеною чи реформою системи органів державного архітектурно-будівельного контролю). Проте, у більшості випадків – це відсутність належного фінансування, що, в свою чергу, обумовлюється як банальними прорахунками в його організації (наприклад, без урахування інфляції і зростання цін на матеріали та обладнання, їх несвоєчасної закупівлі і т.п.), так і “дорогими” кредитними коштами, невиправданими розрахунками задля можливості забезпечити фінансування за рахунок коштів, отриманих від продажу, або перерозподілом їх на більш “гарячі” об’єкти і т.п.
Звичайно ж, з точки зору інвестора, для нього питання сутності причини прострочення є вторинним, але якщо мова йде про притягнення забудовника до відповідальності, то це може мати важливе значення, особливо з урахуванням того, як це питання висвітлено у договірних положеннях.
Як цей пункт прописується у договорах
Договір – це домовленість сторін і ця домовленість має належним чином забезпечувати можливість захисту прав та інтересів їх обох. Кожен забудовник розуміє, що для нього ризики прострочення задекларованого терміну введення споруджуваного об’єкта в експлуатацію надзвичайно великі і що навіть своєчасне отримання документа про прийняття об’єкта в експлуатацію зовсім не означає одночасну передачу інвесторові його квартири.
Виходячи з цього, слід мати на увазі, що всі забудовники “виписують” умови договорів насамперед під себе, створюючи тим самим правові підстави для можливого “ухилення” від відповідальності за допущені порушення. Варіативність підходів забудовників до цього питання досить різноманітна.
Ось лише кілька прикладів:
– створення певного “тимчасового запасу” для настання відповідальності ( “через шість місяців після зазначеної дати введення в експлуатацію” або фіксування права забудовника самостійно продовжувати термін введення в експлуатацію);
– покладання на забудовника відповідальності лише в разі порушення ним терміну передачі квартири, який в свою чергу визначається досить тривалим періодом від терміну введення в експлуатацію будинку;
– “обмеження” відповідальності забудовника лише обов’язком повернути інвестору сплачені кошти при розірванні останнім договору у разі порушення графіка будівництва (яка не додається до договору) або несвоєчасного введення в експлуатацію з прив’язкою терміну такого повернення до будь-яких умов відкладання (наприклад, продажу квартири третім особам і т.п.);
– таке формулювання розрахунку штрафних санкцій, за якого її фактичне застосування неможливе або оскаржуване (наприклад, “подвійна облікова ставка НБУ за кожен місяць прострочення введення в експлуатацію”).
У зв’язку з цим не варто йти на поводі у працівників відділу продажів, які заявляють про неможливість внесення в нібито “шаблонні” форми договорів яких би то не було змін або взагалі про відсутність для цього жодних підстав і передумов, а наполягати на такому викладі умов договору , які дозволять захистити свої права і інтереси.
Що може зробити інвестор для прискорення введення будинку в експлуатацію
Нічого, бо він позбавлений і прав, і можливості будь-яким чином впливати на прискорення цього процесу. Інвестор може і повинен, якщо хоче захистити свої права, здійснювати всіма можливими засобами постійний моніторинг ходу будівництва – з тим, щоб своєчасно “забити тривогу” і уникнути додаткових витрат.
Про можливі проблеми забудовника можуть сигналізувати такі фактори, як різке падіння активності на будівельному майданчику (зменшення працівників, вивезення техніки тощо), викид на ринок пропозицій про продаж квартир в будинку, що будується за низькою ціною ( “акції” і т.п .), зміни в комунікаціях з представниками забудовника, негативні публікації в ЗМІ і т.п.
Звернення до суду та до забудовника про виплату компенсації за затримку будівництва
Перш за все слід розуміти, що у такому випадку мова може йти не про компенсацію, а про відшкодування забудовником завданих простроченням завершення будівництва збитку і / або сплаті їм штрафних санкцій. Можливість звернення до суду і перспективи залучення забудовника до відповідальності визначаються виходячи з умов укладеного договору та наявності відповідної доказової бази, а в цьому випадку для прийняття рішення краще звернутися до професіоналів – бажано до юристів, які практикуються саме у цій сфері.